תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית 38, שתכליתה הוא עידוד דיירים לחיזוק הבניין בו הם גרים כנגד רעידות אדמה.

תמ"א 38/1- (חיזוק ותוספות) – הדיירים מוותרים על זכויות הבנייה על הגג (אפשרי גם בקומת העמודים או ע"י הוספת אגף). הקבלן בונה יחידות דיור חדשות, ובתמורה הוא מחזק את הבניין לרעידות אדמה, מוסיף ממ"ד, מעלית, לובי ועוד (כל התוספות מותנות בהתכנות כלכלית ובאישור הרשויות המוסכמות), וכל זאת ללא כל תמורה כספית מצד הדיירים.

תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה/פינוי בינוי) – הריסת הבניין או מספר בניינים ובניית בניין/בניינים חדשים במקומם. כל דייר מקבל דירה חדשה בתוספת 25 מ"ר לשטח העיקרי (מותנה בהיתכנות כלכלית), תוספת מרפסת שמש, חניה בטאבו, מחסן ועוד.

ממשלת ישראל קיבלה החלטה לאמץ את תמ"א 38 במרץ 2005, לאחר עבודה שהתבצעה בוועדת ההיגוי הבינמשרדית.

הפרויקט מיועד למבנים שנבנו לפני שנת 1980 (לפני שנכנס לתוקף תקן בנייה 413), התמ"א אינה חלה על מחסנים ולא על מבנים שאושרו בתוכנית "פינוי בינוי". כל האישורים כפופים להחלטת וועדת הבנייה המקומית.

ניתן לקבל מהפרויקט ייצוב וחיזוק המבנה, בניית ממ"ד, תוספת מרפסת שמש, שיפוץ לובי וחדר מדרגות, שיפוץ חזית ומעטפת הבניין, הוספת/שיפוץ מעלית, שיפוץ חדר אשפה, שיפוץ עמדת גז, הוספת/שיפוץ הגינה, שיפור שטח החנייה, שיפור גג הבניין והרחבת הדירות עד  25 מ"ר. כל התוספות מתנות בשני תנאים חשובים: התכנות כלכלית ואישור ועדת הבניה המקומית.

התמ"א בבסיסה היא תוכנית שמושתתת על אלמנטים כלכליים, ולכן היא אינה ישימה במקומות בהם ערך הקרקע נמוך כגון: בפריפריה. היא גם אינה ישימה אם הגג תפוס (למשל בפנטהאוס) וניתן לסגור רק את קומת העמודים. למרות כל המגבלות, עדיין פוטנציאל התמ"א 38 הוא גבוה והתוכנית לא ממריאה. קיימות מספר סיבות: חלק מהיזמים/קבלנים מנצלים את תמימותם של הדיירים ואינם נותנים להם את כל זכויות התמ"א, ושמים את הדגש על הלובי "המפואר" והמעלית ולא על חיזוק המבנה והממ"ד, שהם שני האלמנטים הכי חשובים בתמ"א 38. חלק מהדיירים מתנהגים בחמדנות ואף מנסים לסחוט את היזם/קבלן. חלק מהיזמים/קבלנים נותנים טובות הנאה לאחד הדיירים כדי שידאג להחתים את הדיירים. חלק מהרשויות המקומיות מקשות על תהליך האישורים. חלק מהיזמים הם "קבלני חתימות" שמחתימים את הדיירים ומבטיחים להם הבטחות שאינן ניתנות למימוש.

צריך לשים דגש על מספר נקודות: מי הקבלן היזם/הקבלן/המבצע, האם הוא קבלן רשום, מה הסיווג שלו, אילו פרויקטים ביצע, תוכנית חיזוק הבניין (רוב המהנדסים אינם מומחים בחיזוק מבנים), יכולת מימון וערבויות, מיסים ותשלומים לרשויות, ביטוח קבלנים כולל צד ג, ממ"ד, מועד תחילה ומועד סיום.

לדיירים המתנגדים נימוקים שונים כגון: "הדייר השני מקבל יותר", "הקבלן מרוויח עלינו", "אני תמיד הייתי בקומה העליונה", "אני גר בקומה ראשונה ולא צריך מעלית", "אני אדם מבוגר ולא מפחד מטילים או מרעידות אדמה", "אין לי כוח לסבול את זמן השיפוץ", "לוועד יש אינטרסים", "הוועד מקבל טובות הנאה" ועוד…..

הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38 הוא הסכמה של 67% מכלל בעלי הדירות. בתמ"א 38-2 או בפינוי בינוי 67% מכלל בעלי הדירות.

ערך הדירות עשוי לעלות בכ- 30% (מותנה בתוספות ובאיכותן), ואף יותר. הכל תלוי ביכולת לנהל מו"מ מול היזם.